강남3구서 재건축 급매물 회수, 주간 재건축 아파트값 0.15% 하락률로 낙폭 다소 둔화

조합원지위양도, 양도세중과 해제, 재건축초과이익 부담금 2년 면제 등을 골자로 한 강남3구 맞춤형으로 불리는 12.7 대책 발표 이후 강남, 송파, 서초 등 강남 3구 주요 재건축 단지에서 소유주가 관망세로 돌아서면서 매물이 빠르게 회수되는 모습이다.

또 송파구 가락시영 아파트의 3종 상향이 심의를 통과하면서 강남권 재건축 시장에 대한 기대감 재형성에 실마리를 만들었다. 문의가 늘었고 재건축 하락세가 다소 둔화되는 모습을 보였다.

부동산114(www.R114.co.kr)에 따르면 12월 2주(8일 발표)서울 재건축시장은 주간 -0.15% 변동률을 보였지만 지난 주(- 0.2%)보다 낙폭은 다소 둔화됐다.

구별로는 강동(-0.44%) 강남(-0.23%) 송파(-0.12%) 등이 내림세를 보였다.

강동구에서는 둔촌주공4단지 일부 저가 급매물이 소화되면서 가격이 하향 조정됐고 강남 3구에 비해서 12.7 대책에 영향이 크지 않았다. 반면 강남 3구 주요 재건축 단지에서는 상대적으로 즉각적인 반응이 나타났다.

강남구 개포주공은 집주인이 매물을 회수하면서 가격을 올리는 모습을 보였고 송파구는 가격 내림세가 크게 둔화됐다. 가락시영 재건축 단지의 3종 상향이 통과되면서 매물이 회수되고 매도 호가가 올랐다. 잠실동 주공5단지 역시 가락시영 종 상향 영향으로 상업지구 변경에 대한 기대감 커지면서 매물이 회수되고 매수 문의도 늘었다.

서울 수도권 전세 내림세 지속

전세시장은 금주에도 소폭 약세가 지속됐다. 비수기 영향과 단기간 가격 급등에 따른 부침 현상이 이어지면서 거래량과 수요 이동량이 줄었고 가격도 약세를 보였다. 재계약 금액 부담으로 이동하는 수요도 있지만 기타 비용 절감과 협상을 통해 재계약 사례도 이어졌다.

서울(-0.05%) 신도시(-0.02%) 수도권(-0.02%)이 모두 하락했다.

[매매]
서울은 12.7 대책 영향으로 재건축 시장의 하락세가 다소 둔화됐다. 그러나 실제 거래나 매수세까지는 움직이지 않고 있어 강남권 재건축 중심으로 약세는 여전했다. ▼강동(-0.2%) ▼강남(-0.15%) ▼양천(-0.13%) ▼강북(-0.12%) ▼송파(-0.09%) ▼강서(-0.4%) 등이 금주 하락했다.

강동은 둔촌주공1,4단지의 일부 저가 매물이 거래되면서 1000만원-3500만원 가량 가격이 떨어졌다. 강남 일반 아파트 가격도 떨어졌다. 압구정동 구현대1~3차와 대치동 선경1,2차 등 중대형 면적이 1500만원-5000만원 정도 내렸다. 양천 역시 거래가 없는 가운데 중대형 면적에서 가격 하락폭이 컸다. 목동 목동신시가지2단지와 4단지가 1500만원-4500만원 가량 하락했다.

신도시 역시 거래가 부진한 가운데 ▼분당(-0.02%) ▼일산(-0.01%)이 하락했고 평촌, 산본, 중동은 지난 주와 같이 변동이 없었다.

분당은 여전히 중대형이 가격 하락을 주도했다. 정자동 두산위브제니스, 미켈란쉐르빌, 동양파라곤 등 대형 면적이 500만원-1000만원 가량 내렸다. 일산은 거래 부진으로 매물이 적체되는 양상을 보이고 있다. 백석동 흰돌청구2단지, 흰돌금호타운1단지 등 중소형 면적이 500만원-1000만원 정도 하락했다.

수도권은 ▼과천(-0.05%) ▼고양(-0.04%) ▼구리(-0.02%) ▼용인(-0.02%) ▼인천(-0.01%) ▼부천(-0.01%) 등이 하락했다.

과천 재건축 단지에는 12.7 대책 영향이 거의 나타나지 않았다. 여전히 거래가 부진한 가운데 별양동 주공7단지와 주공5단지, 부림동 주공7단지 등이 250만원-500만원 정도 하락했다. 고양시는 매수세 부족으로 매물이 적체되는 모습을 보였다. 화정동 동도센트리움II, 대화동 대화마을한라, 대화마을I`PARK 등 중대형 면적이 500만원-1000만원 가량 내렸다.

[전세]

서울은 수요시장이 조용한 모습이며 7주 연속 약세가 이어졌다. ▼금천(-0.23%) ▼노원(-0.17%) ▼강남(-0.12%) ▼송파(-0.12%) ▼강북(-0.08%) ▼도봉(-0.08%) ▼광진(-0.07%) 등이 하락했다.

금천구는 수요가 없는 가운데 10월 입주를 시작한 시흥동 남서울 힐스테이트 영향으로 가격이 내렸다. 입주 전후로는 주변 단지 가격 하락이 이어졌으나 입주가 어느 정도 마무리되면서 남서울 힐스테이트가 1500만원-2000만원 정도 하락했다. 가격이 많이 올랐던 노원구의 조정이 이어졌다. 상계동 주공1단지와 4단지 중소형 면적이 750만원-2000만원 가량 하락했고 수요 움직임도 적었다.

신도시 역시 수요가 없는 가운데 5주째 하락세가 이어졌다. 산본을 제외하고 ▼분당(-0.03%) ▼중동(-0.03%) ▼평촌(-0.02%) ▼일산(-0.01%)이 모두 떨어졌다.

분당은 신분당선 개통 효과로 수혜 지역의 임대료 가격이 올랐으나 11월 이후 전반적인 하락세가 나타나고 있다. 금곡동 청솔동아 등 중대형 면적이 750만원 정도 빠졌고 야탑동 탑주공8단지, 장미코오롱 등 중소형 면적도 250만원-500만원 가량 하락했다. 중동은 수요가 많지 않은 가운데 일부 단지가 추가 조정됐다. 상동 한아름동아 중소형이 500만원 정도 떨어졌다.

수도권도 연내 전셋값 급등 지역 중심으로 하락세가 이어졌다. ▼수원(-0.08%) ▼성남(-0.06%) ▼안양(-0.06%) ▼과천(-0.05%) ▼용인(-0.05%) 등이 하락했다.

수원은 지난 주에 이어 광교신도시 입주물량 등의 영향을 받으며 내렸다. 화서동 LG, 천동동 천천삼성래미안, 구운동 청구 등 중소형 면적이 500만원 정도 하락했다. 성남 역시 비수기로 수요가 없는 가운데 도촌동 도촌휴먼시아3단지 등 중형 면적이 500만원 가량 떨어졌다.

12.7 대책으로 재건축시장 기대감 반짝, 매수 움직임은 없어 거래효과는 지켜봐야

12.7 대책 발표와 가락시영 종 상향 통과 등 호재가 이어지면서 강남권 주요 재건축 단지는 매물이 회수되고 처분이 급했던 매도자들도 관망세로 돌아서는 모습이다. 투기과열지구 해제로 조합설립인가 이후에도 강남 3구 재건축 조합원 지위를 자유롭게 양도할 수 있고 향후 2년 내에 관리처분인가에 들어간다면 초과이익 부담금도 피할 수 있어 강남권 재건축 투자 환경은 다소 개선될 전망이다.

다만 매수시장의 반응은 아직 미온적이고 근본적인 재건축 사업성의 개선이나 투자기간의 부담 등은 남아있어 주요 단지에서 실거래 증가 효과로 이어질 지는 당분간 지켜봐야 한다는 지적이다.