서울시가 도시골격은 유지하면서 노후한 저층주거지만 정비하는 신개념 소규모 정비사업을 개발, 도입한다.

서울시는 저층주택과 아파트의 장점을 살린 휴먼타운을 도입한 데 이어 이번엔 5,000㎡미만 소규모 정비사업 모델을 개발, 하반기 법제화(도정법)를 통해 내년부터 시범사업에 들어간다고 2일(화) 밝혔다.
이와 관련해 서울시는 지난 4월 14일, ‘전면철거’와 ‘획일적 아파트 건설’ 위주에서 ‘지역의 특성과 매력을 살린’ 주거정비방식으로 패러다임을 전환하는 내용의 ‘新주거정비 5대 추진방향’을 발표하고, 기존 세대수를 담아내는 수요자 중심의 소규모 정비사업 모델을 개발 도입하겠다고 밝힌 바 있다.
이번 개발계획은 지난 해 연말부터 8개월 간 내.외부 전문가로 구성된 TF팀을 구성해 규모별 다양한 시뮬레이션과 제도적 도입, 활성화 방안을 검토하고 소규모 정비사업 모델을 개발했다.

휴먼타운이 노후한 기반시설을 공공에서 정비하고 개별단위 집들은 개인이 정비하는 방식이라면, 소규모 정비사업은 도로, 공원 등 양호한 기반시설은 그대로 두고 노후한 주택만 공동으로 묶어 주거정비를 하는 방식이다. 정비계획 수립에 따른 도시계획 절차를 생략하고, 주민합의와 구역지정 요건에 맞으면 스스로 사업계획을 수립하여 추진하게 된다.

그동안 주거정비사업은 도로 등 기반시설과 노후불량 주택의 정비가 함께 이뤄져야 했기 때문에 대부분 1만㎡이상(예외적으로 5천㎡) 대규모 단위로 추진되어 왔다.

서울시는 소위 ‘달동네’라 부르는 기반시설이 매우 열악하고 노후불량 주택이 밀집된 지역의 재개발사업은 거의 완료됐기 때문에 소규모 정비사업을 통해 저층주거지를 보전하면서 개발해 나가겠다고 밝혔다.
서울시는 소규모 정비사업을 통해 ▴주거유형과 도시경관 다양성 확보 ▴원주민 재정착률 기여 ▴노후한 주거정비 등 주거정비사업의 순기능을 최대한 살린다는 계획이다.

기존 대규모 정비방식으로 성냥갑 아파트만 양성할 경우 현재 지정된 정비(예정)구역만 완료돼도 아파트 비율이 80%에 이르게 되지만, 소규모 정비사업이 추진되면 단독주택, 다가구주택 등 저층주거지의 특성을 유지하면서 주거유형을 다양화 할 수 있다.

<기반시설 양호하고 폭 6m이상 도로에 접한 1천~5천㎡미만 저층주거지 대상>
서울시의 소규모 정비사업은 1천~5천㎡미만의 저층주거지 중 토지구획정리사업이나 택지개발사업 등으로 기반시설이 비교적 양호하고 폭 6m이상 도로에 접한 구역을 대상으로 한다.
적용지역은 제1종 또는 제2종 일반주거지역으로 기반시설의 추가 확보 없이 기존 도시골격을 유지하면서 노후건축물을 공동으로 정비할 수 있는 곳이다.

<도시계획 절차 간소화...사업 소요기간 평균 8년 6개월→2~3년으로 대폭 단축>
서울시는 소규모 정비사업을 추진하는데 있어 구역지정을 위한 정비계획수립 및 주민공람, 도시계획위원회 심의 등의 도시계획 절차를 생략해 평균 8년 6개월 소요되는 사업기간을 2~3년으로 대폭 단축할 계획이다.
사업기간이 단축됨에 따라 신속한 주거정비는 물론 주민부담금도 대폭 낮아질 전망이다.

<7층 이하로 층수 제한, 거주민 커뮤니티시설 배치해 지역 고유성과 공동체 보전>
서울시는 소규모 정비사업으로 정비되는 건축물은 7층 이하로 층수를 제한한다. 1종 지역은 4층 이하로 제한한다.
이에 따라 용적률은 1종 지역은 160%, 2종 지역은 220%로 다른 정비사업 기준 용적률보다 10% 높게 책정했다.
서울시는 허용되는 용적률을 수용할 수 있도록 건축물의 높이제한은 가로구역별 최고높이 방식을 적용하고, 대지안의 공지 규정도 3m에서 2m로 완화한다.
서울시는 거주민의 공동체를 활성화하기 위해 1층에는 가로에 접한 2면 이상에 생활편의시설이나 커뮤니티시설을 배치하고, 반지하주차장 상부는 데크(deck)로 덮어 거주민을 위한 열린 공간으로 활용할 예정이다.
다세대.다가구주택이 밀집된 저층주거지가 주로 서민들이 거주하고, 가로를 중심으로 커뮤니티가 일어나며 다양한 규모의 가구특성이 혼합되어 있는 점을 고려해 이러한 사회,문화적 특성을 반영한 건축모델을 검토하고 이를 가이드라인으로 제시할 계획이다.

<주민부담금 최대한 낮춰 원주민 재정착률 높이고 1가구 다주택 분양 허용 검토>
특히 서울시는 원주민의 재정착률을 높이기 위해 주민부담금을 최대한 낮출 수 있도록 사업을 진행한다.
비용이 많이 드는 지하주차장의 경우 1층에 기둥을 만들어 주차공간을 확보하는 필로티(pilotis)나 반지하(반지상)형태의 스킵플로어(skip-floor)방식 주차장을 도입해 사업비를 줄이고 주민부담을 낮출 계획이다.
서울시는 단독주택 및 다가구주택 밀집지역에 생계형 임대소득자가 많은 점을 고려해 권리가액 및 기존 가구 수 범위 안에서 1가구 다주택 분양을 허용하는 방안도 검토 중이다.
단, 본인거주 주택 이외에는 50㎡이하의 소형주택으로 전용면적을 제한해 임대용으로만 활용하도록 할 예정이다.

<안정적인 제도 정착위해 취득세 면제 등 세제 및 금융지원 검토>
서울시는 소규모 정비사업의 안정적인 제도 정착을 위해 취득세 면제 및 한시적인 임대소득세 면제 등 세제지원방안에 대하여 중앙부처와 적극 협의할 예정이다.
취득세는 현재 재개발․도시환경정비사업에서 적용하는 바와 같이  종전자산규모 내에서 면제를 추진하고, 소규모 정비사업을 통해 취득한 임대주택은 5년간 한시적으로 임대소득을 면제하는 방법을 검토 중이다.
서울시는 사업성 확보를 위해 국민주택기금 융자 지원도 현재 도시형생활주택 수준(5천만원이내)에서 지원하는 방안에 대해 관계기관에 적극 요청할 예정이다.

<중소 설계자 및 시공자 참여기회 확대, 지역기반 중소업체 활성화 및 일자리 창출>
서울시는 소규모 정비사업에 능력있는 중소업체 설계자 및 시공자 참여기회도 확대해 지역기반 중소업체 활성화 및 일자리 창출에도 기여할 계획이다.
기존 대규모 정비사업은 대형 설계자나 시공자가 참여함으로써 지역기반 중소 업체 참여는 상대적으로 극히 미미한 실정이었다.
김효수 서울시 주택본부장은 “서울시가 개발 도입한 소규모 정비사업모델은 기존 대규모 전면철거, 아파트 건설 위주의 재개발.재건축 패러다임을 획기적으로 전환해 저층과 고층이 조화로운 주거유형을 만드는데 기폭제 역할을 할 것으로 기대한다”고 말했다.