정부가 지난해 9·13대책 이후 1년 3개월 만이자 민간택지 분양가 상한제 대상지 선정 이후 한달 만에 다시 초고강도 부동산 대책을 뽑아들었다.

현 정부 들어 2017년 6·19대책, 8·2부동산 대책, 지난해 9·13대책에 이어 정부 합동 종합대책 형태로는 네번째 대책이자 지난해 12월 주거복지로드맵과 지난 11월 분양가 상한제 대상지역 지정 등 개별 또는 후속 조치까지 합치면 문재인 정부 2년 반동안 자그마치 18번째 대책이다.

16일 정부합동대책에 따르면 전세자금 대출을 받아 주택 구매용도로 사용하는 편법을 막기 위해 2주택자나 고가주택 매수자의 전세자금 대출을 회수하고 주택임대업 외 법인사업자에 대해 투기과열지구까지 대출을 금지한다.  

강남 등 인기지역에 갭투자와 다주택자 등의 투자수요가 몰리는 것을 막기 위해 9억 원 초과 주택담보대출의 주택담보대출비율(LTV)을 추가로 강화하고, 15억 원 이상 초고가주택의 주택담보대출도 금지된다. 

종합부동산세율을 1주택자까지 상향 조정하고, 다주택자에 대해서는 더 큰 폭의 세율 인상과 조정대상지역 2주택자 보유자의 세부담 상한을 300%로 확대하는 등 보유세도 한층 강화했다. 

또 1주택자의 양도소득세 장기보유특별공제를 거주 기간에 따라 차등 적용하기로 했다. 주택시장에 투자수요 유입을 차단하기 위한 조치다.

단기 투자를 막기 위해 1∼2년 미만 주택 보유자의 양도세율도 높이기로 했다.

국토부는 내일(17일) 발표할 공시가격 제도개선과 로드맵 수립계획에서 주택 공시가격의 현실화율을 지금보다 크게 높인다는 계획이어서 고가주택 보유자나 2주택 이상 다주택자는 앞으로 보유세 충격이 상당할 전망이다.

내년에는 당장 9∼15억 원 사이 공동주택 현실화율을 시세의 70%로, 15∼30억 원은 75%로, 30억 원 이상은 80% 수준까지 차등화해 높인다.

정부는 종부세를 높이는 대신 조정지역내 다주택자의 양도소득세 중과를 10년 이상 장기 보유자에 한해 내년 6월 말까지 한시적으로 유예하기로 했다.

종부세 강화로 보유세가 급증했음에도 불구하고, 양도세 부담 때문에 집을 팔지 못한다는 지적을 받아들여 사실상 한시적 '출구전략'을 마련해준 것이다.

시중에 매물이 나오도록 유도함으로써 매물잠김 현상에 따른 계단식 집값 상승 구조를 전환하기 위한 복안도 있다.

정부는 이번 양도세 중과 한시적 완화 조치로 종부세 부담이 큰 은퇴자 등을 중심으로 주택 매도에 나설 것으로 기대하고 있다.

분양가 상한제 대상 지역은 대폭 확대했다.

핀셋 대책으로 불렸던 지난 달 대책에서는 강남 4구와 마포·용산·성동·영등포구 37개동으로 한정했던 상한제 대상 지역을 서울 13개 구 전역과 노원·강서 등 5개 구 37개 동, 과천·광명·하남 13개 동 등 수도권으로 범위를 넓혔다.

집값 급등 또는 고분양가 우려지역만 상한제로 묶겠다고 한 '핀셋 지정'이 풍선효과로 대책이 없는 것으로 나타나자 한달만에 포기하고 정책방향을 수정한 것이다.

정부는 상한제로 가격은 묶어두지만 서울시 정비사업 태스크포스(TF)를 통해 재건축 사업 추진을 지원하고, 공공성을 갖춘 가로주택정비사업의 규제를 풀어주는 등의 공급 확대 방안은 병행하기로 했다.

상한제 시행 이후 공급 부족 우려로 신축 아파트값이 급등하는 등의 불안심리를 잠재우기 위한 조치로 풀이되지만, 소규모 가로주택정비사업 지원으로 얼마나 공급이 늘어날지는 미지수란 지적이다.

정부는 이번 대책에도 불구하고 집값 안정 등 효과가 없을 경우 내년 상반기에 또다시 2차 종합대책을 발표한다는 계획이다. 

이번 대책은 지난 달 내놓은 분양가 상한제가 국지적으로 지정되면서 풍선효과로 다른 지역의 분양가를 끌어올리며 부작용만 키우자 충분하다고 했던 부동산과열 지역에 대한 핀셋대책을 한달 만에 급히 수정한 것이다.

청와대는 부동산과 경제정책에 대해 참모진에서부터 대통령까지 안이한 인식을 드러낸 바 있다. 노영민 비서실장은 지난달 1일 국회에서 이 정부에서 가장 잘못한 정책이 무엇이냐는 질문에 "언뜻 기억나지 않는다"고 답변했고 문재인 대통령은 국민과의 대화에서 우리 정부에서는 부동산이 안정돼 있다고 했다. 이호승 경제수석은 경제성장율이 얼마인지도 몰라 답변하지 못하다 자료를 보고 답하겠다고 한 바 있다.

분양가 상한제와 종합부동산세 과세 대책이 무색하게 서울 아파트값이 24주 연속 상승하고, 분양가 상한제 지정 이후 되레 부산, 수도권으로 풍선효과가 이어지면서 고육지책으로 고강도 대책이 불가피했다는 것이다.

청와대와 정부가 "집값 불안시 언제든지 추가대책을 내놓겠다"고는 공언했지만 최근 서울을 비롯한 수도권 집값 상승세에 대해 애써 느긋한 모습을 보여온 것을 감안하면 이번대책은 사전 공지하지 않고 전격적으로 깜짝 발표했다. 

그동안 문재인 정부의 부동산대책은 현정부 자체 중간 평가에서 "8·2대책, 9·13대책 등으로 국지적 과열에 대응한 결과, 과열 양상을 보이던 서울 주택 가격이 2013년 이후 최장 기록인 32주 연속 하락하는 등 전국 주택가격은 예년에 비해 비교적 안정적인 상황을 유지 중"이라고 납부끄런 자평을 내놓았다.  

김현미 국토교통부 장관 역시 국정감사 등에서 분양가 상한제 시행과 종합부동산세 과세 등을 고려한 듯 "올해 연말쯤 집값 안정 효과가 나타날 것"이라고 밝히기도 했다.

그러나 정부의 평가와 전망은 서울 아파트값이 24주 연속 상승하고, 분양가 상한제 지정 이후 되레 집값이 급등하면서 정부의 상황 판단이 안이하다는 지적이 거세졌다.

특히 집값 상승세가 서울을 넘어 분양가 상한제 미지정지역인 과천, 목동, 동작, 광명 등지는 물론 조정대상지역 해제지역인 부산, 고양 등지로 상승세가 확산하면서 예상보다 빨리 대책을 내놨다.

최근 고가주택을 중심으로 한 실거래가 조사에서 갭투자 거래가 증가하고 증여·법인 설립 등을 활용한 투기성 매수가 증가한 것도 대책마련에 불을 지폈다.

대책의 준비과정은 극소수 핵심 관계자들만 공유할 정도로 극비리에 이뤄졌다. 사전에 대책의 내용이 새나가지 않도록 하기 위해 관련 내용 유출시 형사처벌하겠다는 엄명이 떨어졌다.

오늘(16일) 대책 발표도 언론에 발표 계획을 사전 공지하지 않은 채 기습적으로 이뤄졌다.

당초 종부세 부과와 18일부터 시작되는 내년도 공시가격 인상 계획 발표 등 추가 규제 효과를 지켜본 뒤 연말을 넘겨 추가 대책이 나올 것이라는 시장의 예측이 빗나갔다.

그만큼 정부 내부에서도 내심 현재의 주택시장 상황을 심각하고 엄중하게 판단했다는 얘기다.

정부는 이번 대책에서 또다시 세금·대출·청약·공급 대책을 총망라한 백화점식 규제를 내놨다.

9·13대책 이후 분양가 상한제 핀셋 지정 등 '찔끔' 대책으로는 집값을 잡을 수 없다고 보고, 당장 필요하다고 판단되는 카드를 최대한 끌어모았다는 평가다.

대출 부분에서는 그동안 논란이 된 우회·편법 대출을 모두 차단하는데 주력했다.