정부가 최근 취득세 영구 인하, 서민주택 마련을 위한 신 모기지 등을 담은 8ㆍ28전월세 대책을 발표한 이후 지역주택조합이 시세보다 싼 가격을 강점으로 내세워 관심을 끌고 있다.

정부는 최근 조합원 모집 범위를 시.군에서 광역 지방자치단체로 넓히는 등 지역주택조합 아파트의 규제를 완화해줬다.

그러나 지역주택조합이 우후죽순으로 늘어나면서 조합설립 요건을 채우지 못해 사업기간이 길어지는 등 부작용도 빈발해 주의가 요구된다.

조합설립이 되지 않게되면 금융비용이 증가해 결국은 조합원 분담금이 늘어나 가격이 싸다는 장점은 사라지게 된다. 심지어는 시공사가 시공을 포기하면서 사업이 무산되면 피해를 고스란히 뒤집어쓰게 된다.

부동산투자전문가들은 지역주택조합일지라도 무턱대고 투자할 게 아니라 조합설립을 위한 신청에 들어갔는 지를 살펴 선택해야 가격이 싼 지역주택조합의 헤택을 누릴 수 있다며 신중한 주의가 필요하다고  지적한다.

◆지역주택조합 아파트 주목 = 부동산전문기관인 리얼투데이에 따르면 지역주택조합 아파트란 집을 지으려는 가구주들이 모여 조합을 만든 뒤 조합이 사업주체가 돼 땅을 구입해 짓기 때문에 추가 금융비용이 들지 않는다.

구분	주택재개발	지역주택조합
적용법규	도시 및 주거환경정비법	주택법
사업시행자	소유자들이 직접 구성한 재개발조합	시행사(전면매수) 또는 지역주택조합
사업방식	소유자들이 조합을 구성해 직접사업을 추진하는 방식으로 조합원에게 우선 공급하고 남은 물량은 일반분양하는 방식	시행사에서 소유자들로부터 토지 및 건축물을 매입하거나 지역주택조합을 결성하여 아파트를 건립한 후 지역주택조합과 일반인에게 아파트를 공급하는 방식
결정권한	주민	시행사 또는 주민
사업승인조건	토지 등 소유자 80% 이상(토지면적의 4/5이상)	대지권 100% 확보 또는 대지면적의 80% 이상 사용권한 확보(제1종지구단위계획수립)
미동의자처리방법	전체 토지면적의 4/5 이상 확보시 잔여면적 1/5에 대한 수용권 부여	미확보된 대지면적(20%0에 한해 매도청구권 부여, 지구단위계획 결정일로부터 10년 이전에 당해 토지의 소유권을 확보한 자에 한하여 시가로 협의매도 청구할 수 있음
개발이익	지분 비율에 맞춰 조합원에게 배당	조합원 분을 제외한 모든 이익은 시행사의 몫
공급가능 평형	통상 24~43평형(전용면적 85㎡ 이하 80%) 대형평형 가능	조합원은 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하 : 통상 32평형)만 공급가능, 조합원을 제외환 일반분양분에 한해 중대형 평형 공급가능
기타사항	임대주택 의무확보 :계획세대수의 17% 이상 기반시설 의무확보 : 12%이상(도로,공원등)	임대주택 의무확보 : 없음 기반시설 의무확보 : 20%이상(도로.공원 등)

또 사업구역 규모가 작아 사업 추진 비용자체가 적게 들고 분양 마케팅 등의 비용이 상대적으로 적어 등 분양가격이 일반 아파트에 비해 10% 가량 저렴하다.

공급가도 저렴한데다가 전매도 가능하기 때문에 실수요자든 투자자들에게 인기가 높은 편이다.

규제 완화도 지역주택조합의 관심을 높일 것으로 보인다. 정부는 조합원 모집을 위한 모집 범위를 시.군에서 광역 지방자치단체로 넓히는 등 규제를 완화했다. 

지역주택조합은 2012년에만 26개의 지역주택조합이 설립인가를 받았고 같은 기간 19곳이 사업계획 승인을 받았다. 2003년 69개였던 조합설립 인가가 2011년 규제 강화와 부동산경기침체로 2곳으로 급감했던 것과 대조를 이룬다.

◆지역주택조합 주의할 점은 ? = 부동산 시장이 불황으로 인해 투자나 투기에서 실수요 중심으로 재편된 상황에서는 분양가 경쟁력이 있는 지역주택조합 아파트가 상대적으로 인기를 끌게된다.

실제 국토교통부에 따르면 지난해 전국에서 26개의 지역주택조합이 설립인가를 받았다. 이는 2011년 2곳에 불과했던 것에 비하면 크게 늘어난 것이다.

하지만 지역주택조합 아파트는 장점도 많지만 그만큼 챙겨야 할 부분도 많다.

지역주택조합 아파트 투자 시 가장 먼저 따져봐야 할 것은 현재 '조합원 모집 세대수'와 해당 사업부지의 '토지사용승락서'다.

지역주택조합 아파트는 조합원이 제대로 모집이 되지 않았거나, 토지 확보 진행이 원활하지 않은 사업장의 경우 사업기간이 길어질 수 있다. 이에 따른 금융비용 부담은 조합원이 고스란히 떠안아야 하거나, 사업자체가 무산될 수 있다.

리얼투데이 관계자는 "지역주택조합 아파트 투자 시에는 조합설립인가를 접수했거나 인가가 난 사업지를 노리는 것이 안전하다"고 조언했다.

주택법에 따르면 조합설립인가 접수 요건은 주택 건설 예정 세대수의 50% 이상의 조합원이 모집됐고, 사업부지의 토지사용승낙서가 80%가 완료돼야 한다.

또 사업부지가 지구단위계획 도시계획시설상 아파트를 지을 수 있는 용도로 변경돼야 하는 등 까다롭다.

그만큼 인가 단계까지 오는 사업지가 드물고, 다른 한편으로는 인가를 받은 사업지는 투자 안정성이 높다고 볼 수 있다는 것이다. 

특히 이미 총 세대수의 50% 이상의 조합원 모집이 완료된 곳은 향후 미분양에 대한 우려도 적어 투자가치는 더 높다고 볼 수 있다.

◆주목! 조합설립인가 단계의 지역주택조합은 어디? = 리얼투데이 집계에 따르면 I.P.C지역주택조합은 평택시 신장동 332번지 일대에 공급하는 지상 12~14층 17개 동, 전용 66㎡ 250가구, 84㎡ 588가구 등 총 834가구의 특별분양에 나선다.

평택시청에 조합설립인가 신청이 접수된 상태다. 이 일대는 평택에 삼성전자와 LG전자 등이 들어서는데다 고덕국제화계획지구, KTX 평택역 개통과 미군기지 이전 등의 호재를 안고 있다. 

단지 옆으로 신장뉴타운이 개발되고 있고, 단지 주변에 9만여㎡ 규모의 신장근린공원이 위치하고 있어 쾌적한 환경도 갖추고 있다.

롯데마트, 뉴코아아울렛, 세계복합쇼핑몰(예정) 등 구도심의 생활편의시설을 이용할 수 있다. 평택~시흥간 고속도로, 1번, 38번, 45번 국도, 안성 IC, 안성 JC, 평택역을 통해 평택 도심뿐만 아니라 서울로의 이동이 편리하다.

2014년 KTX신평택역이 개통되면 수서역까지 약 22분이면 도달할 수 있다.

분양가는 3.3㎡당 720만원대로 주변 지역 아파트 시세보다 3.3㎡당 250만원 가량 낮아 타입별로 3000만~8000만원 정도 저렴하다.

또 서울 광진구 자양동 지역주택조합아파트 '자양 휴엔하임'은 지난 8월28일 조합설립인가 접수에 들어갔다.

지상27층 3개 동 전용 38~84㎡ 총 304가구로 분양가는 3.3㎡당 1500만원대이다. 지하철 2ㆍ7호선 건대입구역이 인근에 있어 역세권 단지로 교통이 편리하다. 분당~청담 간 고속화도로, 강변북로, 동부간선도로, 올림픽대로, 동서울터미널 등을 이용하기 쉽다. 건국ㆍ세종ㆍ한양대 등이 가깝고 인근에는 자양ㆍ신양ㆍ동자ㆍ서울시립대 부설초, 자양중, 자양고 등이 있다. 편의시설로 롯데백화점, 이마트, 스타시티몰, 건대로데오거리 등의 편의시설이 있다.

강원 강릉시 회산동 지역주택조합아파트 '강릉 서희스타힐스'는 현재 조합설립인가가 접수 중이며 지하2층~지상20층, 전용 59~84㎡ 총 700가구 규모로 구성된다. 분양가는 3.3㎡당 평균 555만원이다. 동해고속도로를 경유해 영동고속도로(서울방면)로 접근이 용이하며 35번 국도를 이용한 서울, 속초, 동해 등으로의 이동이 편리하다. 교육시설로 도보권에 명주초와 강릉 인문고가 있고 강릉대, 관동대, 영동대, 폴리텍대 등이 인근에 있다. 편의시설로 강릉 홈플러스, 강릉 이마트 이용이 가능하며 강릉시청, 중심상업지역 등이 3km내 위치해 있다.

충북 진천군 진천읍 성석리 지역주택조합아파트 '진천 우림필유'는 조합설립인가를 받아놓은 단지로 전용 59∼84㎡ 총 296가구로 분양가는 3.3㎡당 499만원선이다. 인근 시세보다 3.3㎡당 100만원가량 저렴하게 공급된다. 교통망으로 중부고속도로 진천 IC가 인접해 있다. 진천읍이나 진천외곽의 인접 시ㆍ도와의 접근성, 광역교통 여건도 양호한 편이다. 진천시내 대표상권과 가깝고 인근 1㎞ 이내에 병원, 관공서, 전통시장, 마트 등이 있다.

지역주택조합 아파트는 잘 선택하면 득이되고 잘못 선택했다가는 낭패를 볼 수 있는 위험이 내포된 동전의 양면과도 같다는게 전문가들의 지적이다.