유럽에서 시작된 글로벌 경기침체와 경제성장률 하락이 국내 부동산 경기에도 악영향을 미치면서 3분기 아파트 거래시장이 전반적으로 위축됐고, 매매가격도 조정되는 양상을 보였다. 특히 경기변동에 영향을 많이 받는 수도권 재건축아파트가 2011년 2분기 이후 6분기 연속 큰 폭으로 하락하면서 가격하락의 주요 원인으로 작용했다.

2012년 3분기 아파트 매매가격은 전국이 -0.77% 변동률을 나타냈다. ▼서울(-1.44%) ▼신도시(-0.86%) ▼수도권(-0.61%)으로 매매가격 낙폭이 작년 3분기보다 2배 이상 커졌고 △지방(0.07%) ▼광역시(-0.29%)는 2009년 2분기 이후 13분기 연속으로 지속된 상승세가 보합 수준으로 돌아섰다.

한편 아파트 전세가격은 휴가철이 포함된 비수기에도 불구하고 전국이 0.54% 상승했다. 9월부터 가을 이사수요가 늘어나기 시작하면서 △서울(0.5%) △신도시(0.32%) △수도권(0.55%)의 전세가격도 전기 대비 상승 전환했다.

3분기에 유럽을 중심으로 글로벌 경기침체가 본격화되면서 주택매수심리가 극도로 위축된 양상을 나타냈다. 주택 거래량도 전년 동기 대비 최저 수준을 기록했다. 이에 정부가 주택거래 활성화를 위한 조치로 올해 말까지 한시적으로 미분양주택 취득에 대한 양도소득세를 감면하고 주택 취득세를 깎아주는 세금 완화 대책을 발표했다. 세금완화 조치가 매수수요를 자극할 가능성이 높지만 아직은 뚜렷한 효과가 나타나지 않은 상황이다. 정책 효과가 10월 이후 4분기에 집중될 것으로 예상되는 만큼 매매시장이 경기침체라는 장애물을 극복하고 의미 있게 살아날 수 있을지 지켜봐야 한다.

2분기 약세 이후 3분기에 상승 전환한 전세시장은 국지성과 매매 전환에 수반되는 부담으로 제한적인 모습을 보였다. 전세가격이 상대적으로 저렴한 광명, 화성, 수원 등 일부 지역을 중심으로 전세수요가 늘어나면서 가격이 올랐다.

[3분기 가격동향]
2012년 3분기 전국 아파트 매매가격 0.77% 하락, 전세는 0.54% 상승
재건축 아파트값 서울 3.23%, 수도권 1.33% 내려

서울, 수도권 아파트 가격 하락
주택거래 부진이 3분기에도 지속되면서 서울과 수도권 아파트 매매시장의 가격 회복이 지연됐다. 아파트 가격 상승에 대한 낮은 기대 심리와 불안한 주택시장에 대한 부정적인 전망이 지속되는 가운데 경제성장률까지 둔화 양상을 나타내면서 주요 지역 아파트가격 낙폭이 2분기 대비 커졌다.

서울과 수도권 전역에서 매매가격이 떨어졌고 서울 강남4구와 경기 과천의 하락세가 두드러졌다. ▼강동(-3.52%) ▼강남(-2.52%) ▼송파(-2.06%) ▼과천(-1.97%) ▼서초(-1.6%) ▼의왕(-1.55%) ▼도봉(-1.5%) ▼양천(-1.21%) 순으로 내림세를 보였다.

지방은 지역별 온도차 나타나
수도권과 달리 지방은 지역별로 차별화된 움직임을 나타냈다. 지난 해 3분기에 나타났던 뚜렷한 강세 흐름은 일단락된 분위기이다. 2012년 3분기 아파트 값이 오른 지역은 △경북(0.74%) △대구(0.47%) △충남(0.44%) △제주(0.31%) △전남(0.21%)으로 나타난 반면 ▼대전(-0.71%) ▼부산(-0.42%) ▼경남(-0.37%) ▼강원(-0.14%) ▼전북(-0.12%)은 하락했다. 지역 내 뚜렷한 개발호재 등이 있는 곳 외에는 과거에 많이 오른 곳을 중심으로 가격 조정이 이루어지고 있다.

국지적으로 움직인 수도권 전세시장
2012년 3분기 전세시장은 임차수요가 늘어나는 곳과 줄어드는 곳이 상반된 흐름을 나타냈다. △전국이 0.54% 변동률로 상승세를 나타냈지만 경기 과천시처럼 임차 수요가 크게 줄어드는 곳은 뚜렷한 약세를 나타냈다.

서울과 수도권에서는 ▼과천(-0.83%) ▼의왕(-0.72%) ▼평촌(-0.33%) 등이 하락하며 과천 인접지역을 중심으로 정부청사 이전에 따른 수요 감소 영향을 크게 받았다. 반면 △광명(2.24%) △화성(1.67%) △금천(1.32%) △수원(1.25%) △시흥(1.16%) △중구(1.13%) △중랑(1.11%) △송파(1.11%) 등 전세 가격이 상대적으로 저렴한 지역과 재건축 이주수요가 있는 곳은 전세 가격이 오름세를 나타냈다.

전반적으로 소폭 상승한 지방 전세시장
지방은 3분기에 전세가격이 전반적인 상승세를 나타냈으나 오름폭이 크지는 않았다. 7월~8월 폭염과 휴가철 여파로 지방 전세시장도 다소 소강상태를 보였기 때문이다. 지역별로 보면 △대구(1.32%) △경북(1.09%) △충남(0.98%) △대전(0.75%) △울산(0.55%) △강원(0.46%) △전남(0.43%) △경남(0.28%) 순으로 오름세가 나타났다. 반면 ▼부산(-0.25%)은 북구와 금정구를 중심으로 입주물량이 크게 늘어나면서 소폭의 약세를 나타냈다.

강남, 과천 등 투자심리 위축으로 재건축 하락 심화
3분기 서울 재건축 매매가격은 -3.23% 변동률을 나타내며 2011년 2분기 이후 6분기 연속 하락했고 하락폭 또한 커졌다. 경기 침체 장기화에 대한 우려감이 커지면서 강남4구와 과천 등을 중심으로 재건축 아파트 투자심리가 더욱 위축됐기 때문이다. 신규 분양은 물론 기존 아파트까지 수도권 주택시장이 뚜렷한 상승세로 돌아서지 못하면서 미래 투자성이 강한 재건축에 투자자들의 수익 기대감이 과거보다 크게 저하된 상황이다.

서울 강남권은 ▼강동(-6.21%) ▼강남(-4.11%) ▼송파(-2.25%) ▼서초(-1.89%) 순으로 재건축 아파트 가격이 하락했다. 정부청사 이전에 따른 수요 감소 여파가 투자심리를 크게 위축시킨 경기도 과천 지역 재건축 시장은 3분기에 1.68% 내렸다.

지역별로 살펴보면 강동구 고덕지구는 사업 단지별로 악재가 겹쳐 가격 하락을 부추겼다. 선 이주를 진행한 고덕시영은 최근 법원에서 총회 무효판결을 받고 사업이 전격 중단됐다. 상일동 고덕주공2단지는 시공사 선정이 무산되면서 난항을 겪는 중이다. 강남구 개포동 개포주공 재건축 단지는 잇따라 서울시의 소형 주택 30%권고를 수용하면서 사업에 속도를 내고 있지만 수익성 문제로 여전히 매수심리가 살아 나지 않고 있다. 개포주공1단지를 제외한 2·3·4단지의 소형주택 비율이 30% 수준으로 통과됐다.

송파구 가락동 6600가구 대단지 가락시영은 관리처분인가를 받기 전에 이주를 시작해 사업에 속도를 내고 있지만 사업 일정이 일시 혼선을 빚기도 했다. 서초구 잠원동과 반포동의 한강변 재건축은 층수 제한을 놓고 서울시와 갈등을 빚고 있는 상황에서 반포·잠원지구 등에서 법정소송이 발생하면서 냉랭한 투자분위기가 이어졌다. 한편 경기도 과천시는 계절 비수기 영향으로 수요가 뜸한 가운데에 정부청사의 세종시 이전으로 불안감가지 커져 재건축 투자 수요가 크게 줄었다.

[4분기 시장 전망]
거래세 한시 감면에 따른 제한적 주택 거래 증가 기대
주택거래 활성화를 위해 정부가 올해 말까지 한시적으로 미분양주택 취득에 대한 양도소득세를 100% 감면하고 주택 취득세를 일부 감면하는 세금 완화 대책을 발표했다. 9월 24일 이후부터 소급 적용되며 감면 조치가 12월까지 한시적이지만 실수요를 중심으로 저가 급매물이나 소형 주택에 대한 거래는 늘어날 것으로 기대된다. 그러나 취득세 감면 효과에 비해 주택 구매에 수반되는 불안요인이 아직 남아있고 구매 자금 확보에 어려움을 겪고 있어 거래 증가 효과는 제한적일 수 있다. 또한 4분기에 일시적으로 주택 거래가 회복된 이후 2013년 1분기에는 감면 조치가 끝나면서 매매거래가 다시 위축될 가능성도 높기 때문에 거래세 감면 기간의 연장이나 구매 자금 지원, 금리 인하 등의 추가 조치에 대한 요구 또한 이어질 전망이다.

전세시장은 4분기에도 소폭의 오름세가 이어질 전망이다. 3분기에 가격이 상승세로 전환된 전세시장의 경우 하반기에도 경기침체가 지속된다면 매매 거래로 원활하게 전환되지 못하고 전세시장에 머무르는 경향이 이어질 수 있다. 수요가 몰리는 곳을 중심으로 국지적인 전세 불안이 예상되며 전세비중의 상승에 따라 매매시장의 거래 압박 요인으로 작용할 변수로 꼽힌다.

12월 대선, 4분기 주택시장 변수지만 단기 효과는 미미할 것
한편 12월 치러지는 18대 대통령 선거가 다가오면서 주택 관련 정책과 공약에 관심이 쏠리고 있다. 구체적인 내용을 제시한 곳은 새누리당 정도지만 대선후보 3인 모두 전세난 해소와 임대공급 활성화 등 서민주거 문제의 해소에 적극적인 모습이다. 과거와 같은 대규모 개발 공약이나 주택공급 계획이 없고 가계 부채와 각종 "푸어" 대책 등 현안에 집중된 정책이 나온다면 문제 해결과 불안감 제거라는 긍정적인 영향과 "푸어" 공론화에 따른 침체 인식 등 부정적 효과가 동시에 나타날 수도 있을 것으로 보인다. 대선 후보들의 지지도 변화에 따라 부동산 시장의 수요자들도 심리적인 영향을 받을 전망이지만 가격이나 거래량 측면에서의 즉각적인 변동은 뚜렷하지 않을 것이다. 단기 효과보다는 오히려 전반적인 주택 정책 콘셉트에 따른 중장기적인 시장의 영향력이 더 클 것으로 예상된다.

대내외 경제와 가계 구매력 회복이 선행돼야 … 거래와 가격 부침 속 "바닥다지기"
무엇보다 주택, 부동산 시장의 회복을 지연시키고 있는 수요시장의 불안감과 소비심리 저하를 극복하기 위해서는 글로벌 경기는 물론 내수 회복, 그에 따른 가계 구매력의 회복이 선행돼야 할 것으로 보인다. 미국의 무제한 양적 완화 조치에 이어 국내 시장도 유동성 증가와 금리 안정으로 가능성은 만들어가고 있다. 임대시장의 수요 증가와 가격 상승 압박이 커지고 정책 지원의 하방 경직성 또한 커졌으며 하락한 주택 가격 수준에 대한 판단도 영향을 미칠 것이다. 아직은 저가 매물의 거래와 매도 호가 상승에 따른 거래 공백 상황이 반복되고 있고 가격도 등락을 반복하고 있지만 이러한 거래와 가격 부침이 이어지는 가운데 선행 변수들의 회복이 수반된다면 주택 시장의 추가 급락 우려는 둔화되고 바닥 다지기로 이어질 것으로 예상된다.